Для казахстанского инвестора с бюджетом от 50–60 миллионов тенге выбор всё чаще стоит не между районами Алматы, а между Алматы и Дубаем. Оба рынка выросли за последние годы, оба привлекают деньги из регионов, и у обоих есть свои аргументы. Сравним их по критериям, которые действительно влияют на результат.
Доходность аренды
В Алматы валовая доходность долгосрочной аренды в новых комплексах обычно находится в диапазоне 5–7% годовых в тенге. В Дубае — 5–9% в дирхамах, привязанных к доллару, в зависимости от района: доступные локации вроде JVC или Dubai Sports City дают больше, премиальные — Downtown, Palm — меньше. Разница в валюте здесь важнее разницы в процентах: доход в дирхамах не зависит от курса тенге.
Налоги
В Казахстане доход от аренды облагается индивидуальным подоходным налогом, а с продажи жилья, которым владели меньше года, платится налог с прироста стоимости. В ОАЭ налога на арендный доход и на прирост капитала для физических лиц нет. Единственный обязательный платёж — регистрационный сбор 4% при покупке. При этом казахстанскому резиденту стоит помнить о декларировании зарубежных активов и доходов дома.
Расходы на содержание
Здесь преимущество у Алматы: коммунальные платежи и обслуживание в Дубае заметно выше. Сервисный сбор здания оплачивает собственник, и в башнях с бассейнами и спортзалами он ощутимо снижает чистую доходность. Перед покупкой в Дубае сумму сбора на квадратный фут нужно смотреть по конкретному зданию — она публикуется открыто.
Защита собственности
Обе страны регистрируют права государственно. Особенность Дубая — эскроу-счета для строящегося жилья: деньги покупателя высвобождаются застройщику только по мере строительства под контролем регулятора, а брокеры работают по лицензии. Для покупателя, который не может постоянно присутствовать на месте, это важный фактор.
Ликвидность и рост
Алматы — рынок с локальным спросом, зависящим от экономики Казахстана и ставок по ипотеке. Дубай — международный рынок с покупателями из десятков стран, поэтому продать объект по рыночной цене, как правило, можно в разумный срок. Обратная сторона — большой объём нового строительства: не все районы одинаково защищены от избытка предложения, и выбирать локацию нужно внимательно.
Практический вывод
Квартира в Алматы проще в управлении и понятнее по правилам, но доход в тенге и налоги ограничивают результат. Недвижимость в Дубае даёт валютный доход без налогов и резидентскую визу в придачу, но требует более тщательного выбора объекта и учёта сервисных сборов. Для многих инвесторов ответ — не «или», а «и»: часть капитала в понятном домашнем рынке, часть — в валютном активе за рубежом.